지금 전세가격이 못 버티는 이유 - 디시 부동산갤 분석 #전세대출

2010년도 노무쿤 정부시절에는 전세가격이 버텨줬음.
그런데 지금은 못 버팀.
왜냐?
가장 큰 차이점은 바로 전세대출의 유무임.

노무쿤때는 전세대출이 없었음.
즉, 전세금 전액이 전세입자의 현금이었고, 때문에 아무리 금리를 올린다고 해도, 충격이 와도 전세가격은 내려가지 않았음.
물론 전세가격이 크게 오르지도 못했지. 왜냐? 대출이 아니라 전세입자가 직접 벌어서 마련하는 것이기 때문에 소득수준에서 크게 벗어날 수가 없었거든.
하지만 지금은 전세대출이라는게 나와버리고, 또 아주 흥행함.
즉, 이제는 전세금도 대출금리에 영향을 받아서 매매가와 같이 붙어서 움직인다는 거임.
이제까지 갭투자의 공식이 깨졌다는 말.
지금 왜 전세가 안 나가는지, 그리고 전세가도 이렇게 폭락하는지는 대출금리때문임. (위에 상술한대로 이젠 전세금도 금리와 함께 묶여서 움직이기 때문에)
지금 서울 전세가 6억이다. 그러면 이걸 과연 현금 6억으로 전부 다 들고 있는 전세입자가 있을 까?
한번 상식적으로 생각해보자. 
없겠지. 왜냐? 있으면 그돈으로 전세 살겠음?
10억짜리 대출받고 현금 6억 넣어서 살지?
그리고 지난 5년동안 그렇게 전부 샀다.
무주택자에서 생애 처음으로 집을 가진 사람이 5년간 총 500만명임. 1년에 100만명씩.
한마디로 지금 전세입자는 전부 전세대출을 받아서 살고 있으며, 이건 우리 영끌이들이 말하는 거지 무주택자와 일맥상통함.

그런데 대출금리가 올라가기 시작하니 전세대출을 받은 전세입자도 금리 부담이 엄청나게 된다.
왜냐? 금리가 올라가거든.
전세대출 몇억 받은거 1년전에 금리가 2%짜리가 지금 금리가 5%로 올라가는데 버틸 재간이 있음?
없거든.
그러니까 전세로 살고 싶어도 지금 가격 전세로는 절대 못사는거임.
그러니까 하락하는거고.

나는 앞으로 2024년까지가 굉장히 힘든 해가 될거라고 생각한다.
왜냐면 2020년~2021년
역대 최고 전세가로 전세계약을 한 전세입자들 계약이 만료되는 날짜이기 때문임.
앞서 말했다싶이 지금 전세가격이 살 고 싶어도, 전세입자들은 살 수가 없다.
왜냐? 대부분이 전세대출이고, 금리가 올라가서 내야하는 금액이 엄청 늘었기 때문에.
그러니까 전세금을 받아서 나가고자 할테고, 집주인들은 그 전세금을 돌려줘야하지.
하지만 투자 좀 해본 사람은 알겠지만, 집주인이 전세금 받아서 은행 예금하는 경우 봤음?
그럴꺼면 뭐하러 전세를 주겠음?
전세금은 또 다른 투자로 들어가버린다.
문제는 지금 상황에서 다른 투자처 역시 모두 폭망한 상황이지.

즉 돌려줄 전세금이 없다는거임.
아마 전세금 못 돌려줘서 난리날거다.

제일 이상적인건 
2021년에 계약한 전세입자의 계악 만기가 돌아오기 전에
연준에서 금리인하를 해서 금리가 꺾이기 시작하는 것이겠지만,
그건 희망사항일 뿐이고...
역사가 증명하다시피 금리는 한번 방향이 정해지면 굉장히 오랫동안 추세를 유지하니까

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